W okresie przedlokacyjnym, czyli przed założeniem miasta, działka zlokalizowana w północno-zachodnim narożniku obecnego skrzyżowania ulic Marszałkowskiej i Żurawiej znajdowała się na terenie włości Książąt Mazowieckich. Po lokacji miasta (około 1300 roku) teren ten został nadany mieszczanom i znalazł się w granicach roli Kałęczyna-Chmielnika, zwanych w późniejszym okresie rolami Starego Miasta.

W XV i XVI wieku w wyniku nadań książęcych, a później królewskich, część gruntów przeszła w ręce duchowieństwa świeckiego i zakonnego. Pod koniec XVII wieku przedmiotowa działka znalazła się w składzie włóki Zgromadzenia Księży Misjonarzy. Od północy teren był ograniczony pasem gruntu pomiędzy obecną ulicą Nowogrodzką i Alejami Jerozolimskimi, a od południa linią obecnej ulicy Wspólnej.

W drugiej połowie XVIII wieku Franciszek Bieliński, późniejszy Marszałek Wielki Koronny, miał w swoim posiadaniu grunty leżące w okolicy ulicy Królewskiej. W 1766 roku, aby połączyć te ziemie, przedłużono „ulicę Bielińską pryncypalną”, a w 1770 roku nazwano ją Marszałkowską. Równolegle do niej poprowadzono ulice Wielką (obecnie ulica Poznańska) i Mazowiecką, a przecznice wytyczono po śladzie miedz dzielących poszczególne role.

Ze względu na dużą szerokość włóki Księży Misjonarzy, w 1766 roku wytyczono także ulicę, która miała zmniejszyć głębokość działek. Biegła ona od Nowego Światu do ulicy Wielkiej, a w 1770 roku nazwano ją ulicą Żurawią. Jednak około 1780 roku ulicę tę częściowo zaorano z powodu braku nabywców działek.

Do połowy XIX wieku ruch budowlany przy ulicy Marszałkowskiej koncentrował się na jej północnym odcinku, pomiędzy ulicami Królewską i Widok. W latach 1818-1823 zaprojektowano i wytyczono Aleje Jerozolimskie, na które składały się trzy drogi, cztery kanały odwadniające i sześć rzędów topól włoskich. Mimo to, w rejonie skrzyżowania z ulicą Marszałkowską nie powstała żadna zabudowa.

Niewielkie ożywienie na odcinku południowym ulicy Marszałkowskiej nastąpiło w czerwcu 1845 roku po wybudowaniu i otwarciu Dworca Drogi Żelaznej Warszawsko-Wiedeńskiej. Naprzeciwko Dworca, jego twórca – Henryk Marconi – rozpoczął wznoszenie własnej willi, którą ukończył około 1850 roku.

W drugiej połowie XIX wieku ulicę Marszałkowską uporządkowano, jej przecznice poszerzono do 17 m, a ulicę Żurawią wybrukowano. Był to również okres intensywnego ruchu budowlanego w tej okolicy. W latach 1860-1862 w narożniku ulic Marszałkowskiej i Hożej wzniesiono Fabrykę Wyrobów Tytoniowych Kronenberga, 2 lata później u zbiegu ulic Marszałkowskiej i Żurawiej stanęła dwupiętrowa kamienica z fasadami nawiązującymi do włoskiego klasycyzmu, a w 1869 roku na rogu z ulicą Wspólną wybudowano Fabrykę Mechaniczną Woroncowa-Weliaminowa. Ostatecznie po 1870 roku w zwarty sposób zabudowano ulice Kruczą, Żurawią, Nowogrodzką i Marszałkowską aż do placu Zbawiciela.

Koniec XIX wieku był czasem inwestycji komunalnych i komunikacyjnych w centrum miasta. W 1882 roku na ulicy Marszałkowskiej oddano do eksploatacji linię tramwaju konnego od Dworca do Rogatek Mokotowskich, a w latach 1886-1890 wzdłuż ulicy Marszałkowskiej zbudowano sieć kanalizacyjną i wodociągową.

W pierwszych latach XX wieku ranga ulicy Marszałkowskiej zdecydowanie wzrosła, a to za sprawą poprowadzenia na całej jej długości pierwszej w mieście linii tramwaju elektrycznego. Linia nr 3 uruchomiona została 26 marca 1908 roku i biegła z placu Krasińskich do Rogatek Mokotowskich. Jednocześnie w 1902 roku nadziemną sieć telefoniczną zastąpiono kablem podziemnym. Wzniesiono także nową centralę telefoniczną przy sąsiedniej ulicy Zielnej. Powyższe inwestycje zmieniły charakter tej części ulicy Marszałkowskiej z podmiejsko-przemysłowego na mieszkaniowy.

Około 1910 roku w północno-wschodnim narożniku ulic Żurawiej i Wielkiej (obecnie ulica Poznańska) wzniesiono gmach biurowy żandarmerii generał-gubernatora warszawskiego. Jednak wraz z nadejściem okresu międzywojnia działania budowlane w rejonie ulicy Marszałkowskiej znacznie się ograniczyły. Przyczynami takiego stanu rzeczy były brak wolnych parcel budowlanych, a także wyjątkowo niekorzystne warunki finansowe, będące pokłosiem I wojny światowej.

Ożywienie ruchu budowlanego nastąpiło dopiero w latach 1936-1939.

W trakcie Powstania Warszawskiego (1 sierpnia – 2 października 1944 roku) rejon ulicy Marszałkowskiej znalazł się w zasięgu walk prowadzonych przez oddziały zgrupowania rtm. „Zaremby”. 24 sierpnia oddziały tego zgrupowania, „Bełt” i „Iwo”, zdobyły kwartał zabudowy pomiędzy ulicami Żulińskiego (obecnie Żurawia), Poznańską, Nowogrodzką i Marszałkowską. Obsadzony silną załogą gmach Głównego Urzędu Telekomunikacji, stojący po drugiej stronie ulicy Poznańskiej, pozostał w rękach niemieckich.

W dniach 5-10 października Niemcy przeprowadzili natarcie w celu utrzymania kontroli nad Alejami Jerozolimskimi jako arterią zabezpieczającą odwrót swoich wojsk ze wschodniego brzegu Wisły. W jego efekcie oddziały niemieckie odblokowały od strony ulicy Nowogrodzkiej gmach Głównego Urzędu Telekomunikacji i przejściowo opanowały wschodnią stronę ulicy Marszałkowskiej na odcinku od Alei Jerozolimskich do ulicy Nowogrodzkiej.

Po kapitulacji Powstania ludność cywilna została przez Niemców wypędzona z miasta i zgrupowana w obozie przejściowym w Pruszkowie. Stąd część została wysłana na roboty przymusowe w głąb Niemiec, pozostałych wywieziono na teren województw kieleckiego i krakowskiego, gdzie byli wyładowywani z pociągów w przypadkowych miejscach i pozostawiani sami sobie. W październiku 1944 roku Niemcy spalili ocalałą z walk zabudowę.

17 stycznia 1945 roku I Armia Wojska Polskiego zajęła lewobrzeżną Warszawę w ramach Operacji Warszawskiej wykonanej przez armie radzieckie I Frontu Białoruskiego.

Powstałe w lutym 1945 roku Biuro Odbudowy Stolicy zaangażowało się w proces likwidacji „reliktów kapitalizmu”. Podstawę prawną działania Biura określił Dekret Rady Ministrów z 26 października 1945 roku o przejęciu gruntów na terenie miasta stołecznego Warszawy.

Postulaty wprowadzono w życie, burząc w 1946 roku zgliszcza fasad niemal wszystkich budynków przy ulicy Marszałkowskiej. Następnie przystąpiono do realizacji Marszałkowskiej Dzielnicy Mieszkaniowej, co wiązało się z wyburzeniem ocalałych kamienic, tak by przygotować działki pod budowę placu Konstytucji. Planowano także przesunięcie zachodniej pierzei ulicy Marszałkowskiej w celu uzyskania jej ostatecznej szerokości 60 m.

W trakcie poszerzania ulicy Marszałkowskiej wyburzono wiele domów. W 1954 roku w północnej pierzei ulicy Żurawiej, pomiędzy ulicami Marszałkowską i Poznańską, wyburzono trzy kamienice, odbudowując jedynie gmach dawnych biur carskiej żandarmerii, obecnie Urząd Dzielnicy Śródmieście.

W efekcie zmian realizowanych przez Biuro Odbudowy Stolicy zachodnia pierzeja ulicy Marszałkowskiej została zabudowana na początku lat 60. XX wieku banalnymi, monotonnymi blokami mieszkalnymi.

W połowie lat 60. na południowo-zachodnim narożniku ulic Nowogrodzkiej i Marszałkowskiej wzniesiono biurowiec PKO i Dom Mody Polskiej ze sklepem firmowym od ulicy Marszałkowskiej.

Do końca 2007 roku północno-zachodni narożnik ulic Żurawiej i Marszałkowskiej pozostał niezabudowany, a jedyną formą jego zagospodarowania był naziemny parking strzeżony.

Opracowanie: Fryderyk Szymański, APA Kuryłowicz & Associates

Ulica Marszałkowska to główna arteria Warszawy lecz jej potencjał pozostaje niewykorzystany. Oddany do użytkowania budynek biurowo-usługowy Wolf Marszałkowska w kwietniu 2010 roku zmienił krajobraz centrum stolicy. Prestiżowa lokalizacja na jednym z najbardziej eksponowanych narożników ulicy Marszałkowskiej sprzyja sytuowaniu renomowanych biur i ekskluzywnych sklepów. Eleganckie wykończenia budynku przyciągają do niego wymagających Najemców i Klientów.